第15章 作者文集（12）

    《横店潇湘王府井影城建设始末》

    被誉为湖南省第一家进驻现代大型商场的多厅影院——长沙横店潇湘王府井影城（以下简称王府井影城），当时我作为潇湘院线总经理，负责并全程参与了从影城项目选址、物业洽谈、招商引资、施工建设到开业运营的全过程，留下了许多鲜为人知的故事。

    长沙王府井影城坐落在长沙市繁华的五一商圈王府井商业广场十楼。王府井商广场的开发商是长沙金华康房地产开发公司。老板叫曾左，汩罗人。可能是受屈原文化的影响，人的气质与性格十分平和、儒雅。当我们通过朋友介绍，找到金华康公司时，基础柱网已打桩，这就给影城规划带来了难度。

    王府井商业广场最初规划为地上九层，且没有规划影城。层高与柱网都是按商业要求设计的，净空层高不足4米，柱网宽只有6到8米，根本无法满足大型多厅影城的建筑设计条件。当时我们提出了一个大胆的想法，就是将九楼改建成影城，因为九楼为楼顶，可以加高并拿掉部分立柱，将柱网拉开，以满足影城建设要求。

    于是，我们找到曾总，向他报告了我们的想法。曾总听后对加建影院非常感兴趣。尽管涉及重大建筑设计调整，但曾总仍然答应我们向设计单位提出建议。后来，根据设计单位的意见，在确保安全的前提下，为了保证原九层商业面积不减少，决定调整设计，在九楼之上再加建一层作为影院。

    改建图纸出来后报给消防，消防一看提出质疑：十楼怎么能建影院？消防疏散怎么办？曾总将情况告诉了我们后，也确实感到有很大难度。但我们后来了解到了一个情况，上海就有一家大型多厅影院建在十楼。在我们的建议下，曾总决定邀请消防部门的负责人赴上海考察。后来经过反复论证，最终消防部门批准了金华康公司在九楼之上加建影院的设计方案。

    选址确定后，受院线董事会委托，我们就与金华康公就影城物业租赁展开了商务谈判。谈判刚开始，上海联合院线杀了进来，与我们展开了争夺。这时，金华康公司内部股东也产生了严重分歧，部分股东坚定地要与上海联合院线合作。但让我们欣喜的是，曾总是一个非常有本土情怀的人，他力主与本土电影企业合作。

    曾总为了争取其他股东理解与支持，决定就影城项目物业租赁合作召开一次内部股东听证会。会议主要听取我方及上海联合院线关于影城建设的陈述。我方从影城建设理念与规划设计到品质保证以及未来运营管理，进行了详细阐述，并就有关问题进行了答辩，获得了金华康公司大多数股东的认可。最终，在曾总的坚定支持下，我们击败了对手，以6000平方米的租赁面积，年租金200万元，20年的租期，且租金不递增的优惠条件，完成了与金华康公司的物业租赁商务谈判。院线公司董事会授权我为代表，与金华康公司签署了影城物业租赁合同。

    事实上，我们在与金华康公司签订物业合的时候，都不知道建设影城的资金在哪里，对此一脸茫然。当时我们只有一个信念，王府井影城项目对潇湘院线实在是太重要了，甚至关系到潇湘院线的生死存亡。为什么这么说，当时的潇湘院线只有五、六家小型影院，除了长沙电影城之外，都是单厅影院，院线总计年票房不足500万元，且连年亏损，累计利润亏损近200万元，面临经营难以为继的局面。就是在这种背景下，我们才下决心拿下王府井影城项目。

    当时的基本想法是先拿下项目，至于影院建设投资，由院线两大股东即潇湘电影集团与长沙电影公司想办法。但后来的情况却是，两大股东都面临资金困难，无法对王府井影城项目进行投资。院线自身经营亏损，也只能是望洋兴叹。在这种情况下，院线董事会主要领导曾一度要求我们放弃王府井影城项目。因为我深知王府井影城项目对院线的无比重要性，同时，如果放弃，对一直力排众议，全力支持我们的影城物业方金华康公司的曾总无法交代。于是，我提出了一个大胆的想法：潇湘院线全面接手王府井影城项目，决定对外招商引资，即以未来王府井影城加潇湘院线为前提进行项目融资。

    投资思路确定并得到院线董事会的支持后，我就利用参加全国一些电影会议或活动的机会，向电影同行大力推荐长沙王府井影城项目。先后与星美、今典、保利、横店这些电影界的行业大佬进行过洽谈。后来通过对合作商务条件的综合比较，经院线董事会批准，最终与浙江横店影视娱乐有限公司签订了长沙王府井影城项目的合作协议。决定由横店影视持股95，潇湘院线持股5，共同投资建设长沙横店潇湘王府井影城。

    在影城建设设计过程中，却发现了一个致命问题。就是原王府井商广场为影城设计的观众主出入口通道电梯位于靠近药王街的背面一侧，沒有面向黄兴路与整个商业广场大楼的主入口在一起，这对未来观众导流产生了致命的影响。为了解决这一问题，我沿王府井百货大楼靠近黄兴路一侧进行了全面目侧，最后发现在靠近大楼主入口位置有一立面墙，经实地测量其宽度正好可安装两台外挂观光电梯。于是我提议在此处加装两台垂直观光电梯，解决观众导流问题。

    但问题又来了。当时整栋大楼从负二楼到九楼全部打包租赁给了王府井百货。要解决电梯前室，必须要找王府井百货协商。在曾总的介绍下，我们找到了长沙王府井百货的负责人，与他协商解决观光电梯前室空间问题。因为当时这块地方已经租给了水果捞，经协商，水果捞愿意后退7米，让出一块近30平方米的空间面积给我们做电梯前室。更让我们意外的是，王府井百货负责人非常开明，将出让的面积免费提供给我们。而我们也报以桃李，无偿为王府井百货在商场的7、8、9层开设电梯门。后来两台观光电梯就成了影城主要的观众导流通道。据后来评估，加建的两台观光电梯，给大楼的物业增值了近2亿。

    王府井影城的前期建设与施工主要由横店影视主导实施，我方只参与监管与配合。经过近八个月的施工，于2004年4月18日建成开业，随即加盟潇湘院线，实现了我最初提出的“项目融资+加盟”的设想。

    影院投入运营后，为了加强监管与运营指导，院线派出了李胜出任王府井影城市场经理，全程参与了影城前期的开业和后续的运营，为院线培养了影院经营管理人才。正是有了王府井影城的经营管理实践，为李胜后来出任潇湘院线业务副总经理、长沙万达影城经理、潇湘电影集团影院投资公司总经理打下了坚实的基础。以至于后来李胜通过自己的努力，成功竞聘多个岗位，目前担任了湖南省电影公司、芒果影业总经理以及楚湘院线董事长。

    长沙王府井影城的建成运营与加盟，潇湘院线从中获得了丰厚的票房分账和投资回报，切底扭转潇湘院线自组建以来的亏损局面。到2004年底，院线就实现了年度扭亏为盈，因此，院线发展赢得了前所未有的机遇缓冲期。二年后，不仅弥补了自院线开办以来的巨额亏损，而且从第三年开始对两大股就有了年度利润分红。这种年度利润分红一直延续至2020年新冠疫情前。从此，潇湘院线步入了良性发展轨道。同时也打造了一家影院拯救了一条院线的神话。

    长沙王府井影城无论对潇湘院线，还是横店影视，乃至湖南电影放映市场，都具有标志性意义。作为湖南第一家进驻现代商业广场的影院，长沙王府井影城年票房最高时，曾突破了3000万元。一度在长达近10年的时间里，长沙乃至湖南无其他影城超越，形成了自己在湖南影院的霸主地位。不仅一度长期占居湖南影院票房冠军的位置，而且在潇湘院线以及后来的横店院线影院中，票房也是长期稳居第一。成为了近十年来湖南曾一度冲进全国电影票房十强影院之一。长沙王府井影城不仅成就了潇湘院线，更是成就了横店影视和横店院线。作为横店影视进军电影放映市场建成开业的第一家影城，正是它的成功运营，才增强了横店影视对影院市场的投资信心。由此，长沙王府井影城的建设，也成了本人在潇湘院线职业生涯中的点睛之笔。