第32章 山水集团房地产发展模式

    来到棒子国。

    我华夏这个时期发展还是比较慢的，不过正好可以借鉴其他国家的发展模式，趁机赚一笔。

    在李建子家中。

    李建子语重心长的讲到：

    “房地产行业英雄辈出，传奇频现。而其中做大做强的很多都有一套独门的武功。下面是我李建子整理的房地产八大商业模式。希望能给瑞龙你们提供一点帮助。”

    1房屋开发模式。

    沃尔玛模式。比较典型的模式，在不同城市郊区大规模的拷贝，产品单一化，目标客户极其准确，体制上采取了一个总部强势控制，有计划地在郊区“连锁开店”，该模式经济增长非常快。

    百货公司模式。即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像百货公司高中低档什么产品都有，商户，写字楼，住宅，酒店，公寓。百货公司模式多见于城建系统转制过来的开发公司，以及国内综合性大型国营开发公司。

    精品店模式。只在高端市场进行精品店经营，卖的是劳斯莱斯，可能一天卖不出几辆，但每一辆价格高，营业总额绝对不低。今年万通销售额会超过20亿元，主要集中于高端产品。

    2土地开发模式

    陆家嘴模式。即一个公司整体以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，主要是综合金融，贸易，商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但利润很高，主要是土地出让的收益非常大。

    天津开发区模式。即工业土地的开发模式，由于经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区地价的增值幅度和收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内唯一一个，甚至是主要的一个靠工业区土地经营赚钱的企业。

    3混合开发模式

    纵向重叠混合开发模式。即传统开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，功能上不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多企业还有自己的设计院，建材公司，施工建设公司。

    交叉混合开发模式。投资和合生创展，该模式使拿地和开发房子，建房子有适当的划分。珠江投资大片的拿地，合生创投只做房屋。

    按照第一种混合模式，10万平方米的项目大概要3到5年才可完成，如果是30亿万平方米以上要5到7年方可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始要一直到做完，合生创展和珠江投资的方式，使得每个公司的财务周期缩减到3年左右，公司在经济周期波动中的抗跌性比较好。

    4物业经营模式

    专业物业经营。比如一些物业经营公司，和沃尔玛战略合作，给它，配合沃尔玛全国开店，成为一种专业物业，收取租金回报。专业物业经营是比较有意思的一种方式，特点是客户一般稳定，但是资金回报并不是很高。

    出租物业经营。主要靠出租经营，每年保持稳定的租金收益。

    5房地产服务模式

    中介经纪和评估。是较常见的形式。

    物业管理。我们现在理解的物业管理概念多为狭义，美国公司实际上把它作为一种资源支持系统，把物业管理拓展成一个大产业，包括军营管理，工厂后勤系统管理，医院病房管理。

    房屋定制服务。像小日子大和，以房屋定制收取服务费，通过项目管理，工程管理获取大量服务性收入。

    6不动产金融投资模式

    目前较受关注的是老美的reit模式，即不动产投资信托模式，使大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，最后通过税收减让促进民间投资参与，然后拿到这笔钱再投入长期物业，从而获得稳定收益。

    7猴子家模式

    主要是四向5端，第一向是二手房中介业务，对应着线下端，为客户买卖房子。同时提供评估，持证抵押等商业贷款服务。第二项是一手房领域。

    8各种金融模式

    本质上不是在玩房地产，完全是在玩金融。从系统论的角度，是一个高度杠杆化的金融体系，不断成长。最高的有400倍杠杆的公司。

    你可以按照你们华夏的实际情况，按照不同地区使用不同模式进行。

    赵瑞龙听了李建子的房地产模式后。想了想开口：

    “我可以选择现在华夏各省省城开始连锁建立中高端型住宅，现在没有学校之类的，可以先不管其他方面。”

    “在第一批全国省会级城市全部修建成功后，再开始各位产品同时进行，楼房配套学校、医院、商场，一条龙。”

    “对了，岳父，我计划下个月和富珍订婚！”

    李富珍听着赵瑞龙说要订婚，忍不住害羞一笑。

    听着赵瑞龙的想法，李建子心中感慨。

    赵瑞龙的确是个人才，看来富珍找了一个好老公！

    嘟嘟嘟

    李建子拿起手机，基拉哇啦一阵后。

    “瑞龙，今天我给你引荐一个老朋友，当做你和富珍订婚的礼物。”

    “老朋友？？？”