第40章 ?第四十章 建议
一周后，开发路的项目顺利通过集团投审会。
收并购项目一直都是各家开发商的重要拓展方向，因此集团投资中心一看到吴州报了一块这么优质的收并购项目，也是大力支持推进。
投审会上，集团副总裁朱云霄，很难得地没有对项目挑三拣四，同意获取该项目。
会后，肖俊赶紧联系了张华，将这个消息告诉了他。
张华听说后也是异常兴奋，似乎已经看到中介费躺到了他的银行账户上。他告诉肖俊，许文已经同意了将部分股权转让给许峰新成立的spv公司。
许文和许峰都是老板，自然不能什么事情都亲自出面，他们安排了一个名叫孙晴的对接人，专门负责与万融这边的工作人员进行对接。
接下来，万融这边两条线同时进行：一条线是万融的行政，协助孙晴成立以许峰作为股东和法定代表人的spv公司——这一方面固然是帮忙，其实还有一层监督的味道，以防他们拿着新成立的公司对外借款、担保等；另一条线是万融的财务和法务，协调战略合作的会计和律师事务所，对目前的项目公司进行尽调。
到了这个时候，肖俊反而轻松了起来。
这天，他想想手上暂没什么紧急的工作，便在小群里召唤张秋生和邱明。
他信息刚发出去没多久，张秋生率先回道：“楼下集合。”
“走。”紧接着，邱明也回复了。
在楼下，张秋生一脸的春风得意，肖俊和邱明忍不住怂恿他：“上次3-8的地拿了，还没请客吃饭呢，准备安排什么时候？”
张秋生笑道：“啥时候都行。要不今天晚上？我叫几个同行，咱们一起聚聚？”
吴州的投资圈子其实不大，只要干个几年，基本上八成以上的人都会认识，即便不一定都见过面，但至少都会成为网友。
而且万融、星辉、青云作为主流房企，大量参与招拍挂项目，在行业里的同行交流极多，认识的人就更多了。
一提到晚上聚会，肖俊便有一些抵触。若放在以前，他肯定是乐意的——跟同行在一起，聊聊其他公司的八卦，聊聊某些项目背后的故事；若是细心，可以发掘出各家公司的做事风格、投资标准、合作诉求等等关键信息。
邱明性子喜静，不太喜欢那种场合；他还是偏向于那种小规模的朋友聚餐。
肖俊看看邱明，看邱明的神色，他便读懂了他眼中的含义，道：“算了吧，说着玩的，你把今天的咖啡请了就够了。留点钱给你跟投吧。”
跟投是万科、碧桂园率先创立的制度，后来被各家开发商纷纷学去。它的本质是将员工利益与公司利益进行捆绑；特别对投资人员来说，意味着拿的每一块地都是真心觉得能赚钱的项目，而不是单纯为了完成公司任务，为了拿地而拿地，而不顾项目本身的收益情况或是故意忽视项目潜在的风险。
这种制度，在2016-2017年的市场上行期，使得很多跟投人员赚了不少钱。那个时候，房价一天一个价，项目的利润率都很高，员工的跟投收益也跟着水涨船高；但到2018年，市场下行，项目利润率又回到低点，很多之前拿的高价地，都面临亏损，跟投自然也要跟着亏。
星辉的投资制度里，明确要求项目负责人每个项目都需要跟投五万。张秋生今年拿了不少地了，估计要投不少钱。
张秋生笑道：“哈哈，我们现在不用跟投了。”
肖俊一脸诧异，去年的时候他还要跟投呢，怎么现在忽然又变了？
“跟投还是要跟的，只是对级别进行了调整。现在只有部门负责人需要强制性跟投了，我这个小人物，可以不跟啦。”
肖俊又问道：“那拿地奖呢？还有吗？”
“有啊。”张秋生颇为得意。
肖俊和邱明对视一眼，都忍不住叹口气，道：“星辉真是一家好公司。”
肖俊揶揄道：“你反正也不用跟投，还有拿地奖，只有权利没有义务，那你还不拿地拿疯了啊。”
“我不要跟投，秦浩要跟投啊。他又不傻，那些明摆着要亏的项目，他肯定也不愿意拿啊。”
“总得来说，还是你们幸福。”
这个话题，他们确实有一段时间没聊了，因此张秋生对他们的情况便也有些好奇。他看看两人，问道：“那你们呢？”
肖俊叹道：“我们拿地奖和跟投都有，但是拿地奖没几个钱。”
邱明也叹道：“我们倒是有拿地奖，关键是不拿地啊。而且就算拿地了，我们拿地奖的钱，远远不够覆盖跟投的钱的。”
一提到这个，肖俊也来了劲，道：“我们公司还强行要给员工配资，按照年利率10计息。估计好些项目，即便赚点钱，也都被这个利息吃掉了。”
说到这里，大家都不禁叹了叹气。
张秋生问两人道：“你们不是都谈了项目嘛？谈成了，要跟投多少？”
肖俊道：“我五万。”
邱明喝口咖啡，点点头，道：“我也一样。”
张秋生笑道：“那对你们来说，还不是小钱，哈哈。”
肖俊白了他一眼，“你以为我们是你啊。我们整体公司都没什么业绩，要是再不拿地，估计年底就要缩编，干人了。”
“那你们公司的员工都要感谢你们，趁在干人之前，都各拿一块地。”
邱明与张华已经把协议签了，但这只是他们之间的合作协议，最终的地块还没有挂出来，因此理论上一切都还存在不确定性。
他们的协议既然已经签了，肖俊便也不避讳这个事了，问道：“你们机械厂的地什么时候能挂？”
“估计跟下一批地一起挂吧。张华跟政府的托底协议已经签了。”
“投资开发协议也都定稿了？”政府将要随着地块公开的投资协议，之前肖俊要见过，只是当时没有定稿，不知后面有没有什么变化。
“定稿了，就跟之前谈得一样。竞得人需要在地块中引进一个电竞战队作为主训练场，承诺每年在这个项目上开办不低于十场比赛，观看人次不低于十万人。另外，还有一些引入外资的需求等小条件。”
“啊？你们给多少外资？”之前肖俊、张华在政府那边沟通时，政府初步提出来要引进外资，当时肖俊也答应了。
“一亿美元，三个月付清。”
肖俊笑道：“哈哈，这是想在年前把今年的外资任务都完成掉啊。”
邱明道：“肯定的啊。这时间他们也是算好的。”
便在这时，他们三人的手机同时响了。
他们拿起手机一看，原来竟是同一条信息，有人在吴州投资群里转发了一条吴州国土局刚刚发布4号公告的信息。
张秋生一边打开链接，翻看详细信息，一边叹道：“3号公告刚刚成交没几天，4号公告就出来了，真是片刻也不让人休息啊。”
肖俊也在看手机，道：“是啊。这批地看上去都不错的样子嘛。”
邱明顺着肖俊的话，接着道：“嗯，尤其是新区的那个擎天棠院项目旁边的地，综合素质应该是这批地里最高的了。”
这批地带住宅的地块没有上次3号公告多，看起来比较不错的也就三四块。其中要论综合素质最好的，却是就是擎天棠院旁边的4-5号地块了。
肖俊想起来最近的新闻，道：“对了，说是棠院马上要开盘了，这次报名的人数超过一千了啊。”
张秋生接道：“是啊。一百多套房子，一千五百多人，摇号中签率不足10。”
吴州算是政府限价比较严格的城市。棠院作为新区的项目，统一物价三万每平米；这本是为了抑制房价上涨，贯彻“房住不炒”精神，保障刚需购房者利益的便民措施，但实际情况下，根本南辕北辙。
新区虽然称为新区，但那也是相对老城而言，实际也发展了近十年。这十年里，新区的商业、教育、地铁全都已经很完善了；便是棠院旁边的老小区，二手房成交价已经四万往上跑了，现在政府对棠院限价三万，不是摆明了给人送钱么？
吴州虽然也有限购政策——以家庭为单位，最多只能有两套房，但上有政策下有对策；为了买房，假离婚的比比皆是。
同时，吴州为了人才引进，落户政策进一步放宽，但引来的真全是人才吗？不一定，还有很多炒房客。他们借着学历之便，落户只为买房，买完房户口立马迁走；即便户口不迁走，人也不一定会在吴州工作。
看得见的利益，房价倒挂一万，一套一百平米的房子，买到就赚一百万；这导致报名想买房的人远远超过房源数。
虽然政府为了公平，出了相关政策，报名买房人数大于房源数，必须经过公证处摇号，确定选房顺序。但如此巨大的利益和庞大的基数之下，摇号中签率往往极低，刚需买房的难度实际上增加了。
房价上涨，刚需买不起；政府通过行政手段限价了，但巨大的利益面前，刚需就是有钱，也不一定能买得到了。
肖俊道：“虽然我们是做投资的，但我们也买房，我觉得房住不炒的宗旨是没错，但最后落实到具体措施上，误伤刚需太多了。”
邱明深有同感：“是啊。我现在想买个房，真是太难了。”
肖俊接着道：“地方政府就是懒，为了应付中央，保证城市房价指数好看，只会用行政手段限价。而且，房价是开发商推上去的嘛？只会对开发商动刀。”
一提到这个，张秋生似乎被压抑已久，忍不住接道：“就是。政府只限房价，不限地价，对行业有什么好处？我们公司现在为了拿地，什么挖地下室，降低建造和精装标准，真是把所有手段都用上了。”
“是呀。开发商要不拿不到地等死；要不只能各种抠成本。这种畸形市场的房子，质量能好到哪儿去？”
“哈哈，也不一定。很多人都是炒房的，人家根本就不住，哪管你质量好不好？”
三人身在地产行业的一线，每天研究各种政策、市场情况，因此对这里面的很多细节问题，很是清楚；加上行业调控越来越严，各家公司的发展和生存遇到前所未有的挑战，他们作为普通员工，随时可能失业，感受最深。
因此正好聊到这个话题，几人便忍不住吐槽一番。
吐槽的同时，肖俊也在思考，想了又想，终于试探着道：“眼下的政策，不够精准，容易误伤刚需；但现在出于社会公平稳定，确实应该优先保障刚需的购房权益，因此如何鉴别刚需，才是重点。”
张秋生来了兴致，道：“你有好点子？”
肖俊缓缓道：“我也是刚想到，估计还不成熟。我们想一想，刚需最主要的特征都有哪些？”
“没钱？”张秋生随口道。
“在目前的限购政策里，刚需和炒房客是很难区分的；但他们两者有一个重大的区别——刚需比较年轻。”
“年轻？”
“嗯，富二代这种我们不算啊，只算普通人。比如三十岁以内的年轻人，他们大多应该还是缺乏炒房的能力的，对于他们来说，可能更多的是首套房，是刚需。”
“嗯，有点道理。一个四十多的人，即便名下没房，也很难让人相信，他是刚需，而不是炒房的。”
“但是，只按年龄来算也不太好，有人读研读博毕业得晚，搞不好就超过三十了；还有很多刚需买的是婚房，但他们没结婚的时候又不急着买，真到结婚，说不定都超过三十了。”
“嗯，有道理，那你觉得怎么区分？”
肖俊沉吟道：“可以把毕业后五年，或领取结婚证后一年以内的作为真正的刚需，优先保障他们的权益。而且，毕业证、结婚证都是可查的；为了避免有人办假证，可以让学信网和民政局出证明。”
“那你要是按结婚证算的话，那估计很多人会去假离婚重结婚啊。”
“这个结婚证肯定要是首次结婚呀。为了防止假离婚剥离房产，冒充无房刚需，可以这样，离婚后买房的，名下房产情况，以离婚前两年内的两人综合房产情况为准。这样，只要他们婚姻期间内有房子的，即使离婚了，也不能算作首套刚需。”
张秋生和邱明互相看看，一时想不到其中的漏洞——这种做法，确实是把年轻人的购房权益放在了首位；而且，这个阶段的年轻人，正是创造力最旺盛的时候——帮他们解决后顾之忧，才能让他们更加心无旁骛地为社会创造价值。
肖俊接着道：“具体操作起来，还可以加另外一条——每个楼盘100㎡以下的户型，优先供上述刚需选购；他们选购剩下的才能卖给其他人。”
张秋生摇摇头，道：“那你可小看现在的年轻人了。现在很多90后、00后的家庭条件可好了，人家可不一定能看得上100㎡以下的。”他说这话的时候，不知为何又想起了张语琪。
“那他们有钱可以选择位置更好、单价更高的啊。再说，这是他们的权利，不是限制他们只能买这么大的；他们想买大的就去买呗。”
张秋生再想想，一时半会儿都想不到任何反对的理由。
邱明默不作声，他把自己代入其中，发现这种政策下他能买到房的几率大大提高了；但是若他想用这个权利，则必须先和王倩领证，那他想和王倩在婚前各买一套房的打算就落空了。
任何一项政策、措施，终究无法照顾到所有人的所有想法。
他想了想道：“其实我有一个更简单的办法。”
“哦？”肖俊和张秋生都好奇地看着他。
“刚需和炒房，最大的区别是，炒房更看重经济利益。如果政府不只是对新房限价，也对二手房限价，使得炒房无利可图，自然炒房的就少了。”
肖俊想了想道：“这个难。对新房限价，可以通过预售证来限制，开发商作为企业不敢乱收钱；但对二手房限制再多，羊毛出在羊身上，他们自然可以通过其他方式转嫁给接盘侠。”
邱明沉吟片刻又道：“那还是有两个方法，一是加长限售期，现在是办理房产证后三年才能上市交易，把这时间改成十年，这么长时间的资金沉淀，他们总要掂量掂量；另一个还是限制二手房的价格，但是不是针对买卖来限制，而是针对贷款——给银行一个二手房的指导价，让他们按照这个指导价来审批贷款。比如现在棠院限价三万，周边二手房四万，100平米就是400万，正常来说首付120万，贷款280万。但如果出个指导价三万一，100㎡就是310万，贷款最多七成也就是217万，首付要付183万，相比以前多了63万，买房人的压力大了，成交量肯定要下来，那价格自然也就能控制一点了。”
沉默片刻，肖俊忍不住叹道：“这方法好，这才能从源头上打击炒房。炒房的最终目的还不是为了赚钱？如果真这样双管齐下，他们见无利可图，自然也就不会这么热衷了。”
张秋生鼓掌道：“哈哈，不愧是肖总和邱总，觉悟就是高。我发现你们做投资真是屈才了，你们应该去做政府高层，研究政策啊。”
肖俊对邱明的想法也是佩服得五体投地，顺着张秋生的话道：“哈哈，好呀，请张总安排。”
“不不不，你是领导，我哪能安排到你。”
三人笑作一团。
忽地，邱明想起一件事来，问张秋生道：“哎？你们部门的钱建飞，有对象没？”
张秋生想了想道：“估计没有吧，没听他提过。咋啦？”
“我准备把钟婷介绍给他。”
张秋生“啊”了一声，怪叫道，“这么好的姑娘，你不介绍给我？”
“好呀，我要不要先发给你老婆看下？”
张秋生立马怂了，道：“那算了，哈哈。不过说真的，你有钟婷照片没？我先帮钱建飞把把关。”
邱明打开手机，翻出钟婷的朋友圈，找到一张照片，点给他们看。
张秋生一把接过手机，肖俊趁机也凑了过来。
那是一张草地上的自拍。照片上的天空，一片湛蓝，没有一丝白云；整个画面中，最白的便是钟婷的脸颊；她坐在草地上，浅笑嫣然，额前的刘海似乎还在随风而动，一双大大的眼睛，似乎也在说话，充满了纯真和美。
张秋生看完，把手机一丢，叹道：“算了，你别介绍给他了。”
邱明一头雾水，道：“为什么？你刚不说他是单身吗？”
“钱建飞配不上她。”
肖俊在一旁，笑道：“你是不是觉得，只有你，才配得上她？”
“不不不。”张秋生连连摆手，“我是觉得，只有邱老板，才配得上她。”
“哈哈，滚。”